В Минске 19 мая состоялся форум «Торгово-офисная недвижимость в Республике Беларусь: стратегии развития в новых условиях»
В столичном бизнес-центре «IBB» 19 мая собственники, инвесторы и эксперты по коммерческий недвижимости (из Беларуси, России, Украины и Великобритании) обсудили ряд актуальных вопросов в рамках IV Профессионального форума «ТОН – 2016».
Организаторами форума выступили агентство бизнес-коммуникаций «Отраслевые форумы» и «Медиагруппа «АРТ Престиж». Официальный информационный партнёр мероприятия – портал коммерческой недвижимости megapolis-real.by. В рамках своих выступлений спикеры осветили весьма широкий спектр актуальных и острых на сегодняшний день для сферы коммерческой недвижимости тем.
Открыл мероприятие приветственным словом совладелец издательства «Медиагруппа «АРТ Престиж» Александр Патутин: «В сегодняшнем форуме принимает участие порядка 70 заинтересованных организаций. Серьёзные игроки рынка пришли сюда, чтобы найти ответы на свои вопросы. Три ключевых темы, вокруг которых мы сконцентрировали программу форума, это поиск финансирования на завершение строительства объектов коммерческой недвижимости, построение легитимных отношений в связке «собственник – арендатор» и управление торговыми центрами в современных условиях (наполнение арендаторами и посетителями)». Также Александр Патутин поблагодарил всех партнёров форума за помощь в организации и освещении мероприятия.
Затем микрофон передали руководителю портала realt.by Александру Мартыненко: «Мы уже 10 лет работаем на рынке интернет-недвижимости. Стараемся помогать участникам рынка активизировать продажи и развивать свой бизнес. Наш портал лидирует в рейтинге «Rambler топ-100» в своей отрасли, что привлекает внимание иностранных инвесторов к белорусскому рынку недвижимости».
Обратился к участникам форума также партнёр, директор брокерского подразделения «Colliers International» в Беларуси Андрей Алёшкин: «Сейчас пришло время практики, теория должна уйти на второй план. Специалисты, которые делают оценку объектов недвижимости, но не имеют при этом опыта сдачи в аренду, не могут оценить объект грамотно, потому что они не в рынке. Компании, которые разрабатывают концепции для торговой, офисной или гостиничной недвижимости, не имея опыта реализации данных проектов с нуля, не вызывают доверия. Сегодня нужно объединяться местным и международным компаниям, чтобы продвигать рынок вперёд».
Пленарная часть началась с выступления партнёра адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнёры» Андрея Вашкевича, который затронул тему нерешённых проблем аренды: «Специфика недвижимости такова, что государство имеет полную власть над объектом недвижимости. Ещё одна проблема заключается в том, что владелец недвижимости находится в конце длинной цепочки и должен разбираться со всеми вопросами, начиная от республиканских властей, которые устанавливают порядок владения землёй, местных властей, которые дают или не дают разрешение на строительство или перепрофилирование объекта, и до проектировщиков, строителей, эксплуатационщиков. В результате,собственник имеет то, что имеет, и должен с этим разбираться».
Глава управления активами и недвижимостью «DanaHoldings» Гэри Бэрроуз рассказал об аренде в новых условиях: «Трудности, с которыми сталкивается любой развивающийся рынок торговой недвижимости, это не только способность приспосабливаться и развиваться, в соответствии с международными стандартами, но и желание доводить эти изменения до конца. Однако, согласно теории Дарвина, выживают не самые сильные и крепкие, а те, кто умеет приспосабливаться к изменениям. Всё начинается с изменения в законодательстве в рамках структуры процесса ввода в эксплуатацию проекта, что позволит полностью осуществлять связанные аренды, начиная со стадии планирования. Это позволит инвестируемым активам гарантировать безопасность инвесторов и увеличить интерес частных фондов и состоятельных предпринимателей».
О «проблемных объектах» коммерческой недвижимости рассуждал управляющий партнёр группы компаний «VivaInvest» Юрий Жарков: «Индикаторами «трещин» действующих объектов являются увеличение срока экспозиции, краткосрочные контракты, частая смена операторов «галереи» в торговом центре, разногласия собственников, коррекция финансовых показателей эффективности ниже метрики рынка. Если говорить о факторах проблемности проектов «на бумаге», нужно учесть рынок (S.W.O.T.), место (строить там, где нужно, а не там, где положено), время (актуальность и адаптивность) и общественное мнение ».
Руководитель ООО «ВестБизнесГруп» Илья Богданов рассказал участникам форума о возможностях привлечения финансирования на реализацию проектов в сфере коммерческой недвижимости: «Рынок ценных бумаг – это не лучший способ финансирования инвестиционных проектов, прежде всего, в сфере недвижимости. В отличие от банковского кредитования, где заёмщик остаётся один на один со своим кредитором, всегда может договориться о необходимых условиях (кредитных каникулах, капитализации процентов) и выйти из пике, рынок ценных бумаг в своём классическом понимании не предполагает распределения ценных бумаг среди большого числа участников, которые хотят получить свои деньги в определённый момент».
Пристальное внимание к своему выступлению вызвала директор компании «UTG» Евгения Локтионова, которая поделилась украинским опытом заполнения торговых центров арендаторами: «Что делать, если у вас падает посещаемость, уходят ритейлеры? В первую очередь я рекомендую сделать маркетинговый анализ, кому нужен ваш торговый комплекс, кто ваш покупатель. Этот вопрос важен как для торгового центра в зоне застройки, так и для объекта на окружной дороге. Вы можете бесконечно менять состав ИП, франшизёров и т.д. Но, может, проблема не в ритейлерах, а в вас? Вы работаете не на того покупателя. Не нужно во всём винить кризис и паниковать. Порой проведение ребрендинга, вплоть до изменения названия и направления торгового центра, спасает положение объекта. Люди очень падки на новые вещи».
Председатель Ассоциации «Белфранчайзинг» Ольга Леонтьева выступила с презентацией на тему наполнения торговых объектов через покупку франшиз: «Торговые центры в Беларуси – это на 90% и более франшизы. В данный момент тенденция сохраняется. В прошлом году наблюдался массовый приход франшиз в сферефастфуда, в меньшей степени развивался ритейл. В текущем году порядка 5–6 сделок связано с общепитом, 2–3 крупные сделки относятся к ритейлу. Что изменилось в привлечении крупных международных франшиз? Сегодня международные бренды покупают сами владельцы торговых центров. Это, скорее, мера вынужденная, так как в условиях кризиса сложно заполнять торговые площади. Тем не менее, развивается и национальный сегмент, что особенно востребовано со стороны владельцев региональной недвижимости».
Директор ЗАО «Инвестиционная компания «Юнитер» Роман Осипов рассказал о возможности привлечения финансирования на реализацию проектов в сфере коммерческой недвижимости в текущих условиях: «Банки более консервативны в выдаче кредитов и пролонгации существующих. В 2016 году, вряд ли, ситуация принципиально измениться. В то же время у компаний сформировалась значительная кредитная нагрузка, при этом преобладают краткосрочные кредиты. Большая часть кредитной нагрузки сформирована в валюте. На фоне девальвации и ориентации на внутренний рынок валютные риски довольно значительные. С учётом рыночной специфики для белорусских компаний показатель долгосрочной финансовой устойчивости должен быть ещё ниже, нежели у европейских игроков».
Руководитель портала megapolis-real.by Татьяна Жибуртович выступила перед участниками форума с весьма иллюстративной и содержательной презентацией «Как эффективно реализовать объект коммерческой недвижимости». Несколько советов от спикера: «для того, чтобы быстро реализовать коммерческую недвижимость нужно разработать рекламную и маркетинговую стратегии. Для этого выбрать каналы рекламирования, разработать рекламную идею и подготовить материалы. Проанализировать конъюнктуру рынка, продумать ценообразование и маркетинговые мероприятия. Всегда ищите новые возможности коммуникации со своими потенциальными клиентами. Придумывайте новые сервисы. Используйте новые технологии, например, панорамную съёмку объекта, виртуальный тур, мобильные приложения и т.д. Самое главное – не допускайте стандартных ошибок: размещения информации без указания преимуществ и фотографий объекта, несоответствия цены конъюнктуре рынка, равнодушия менеджеров ко входящим звонкам».
Также Татьяна обратила особое внимание на активности крупнейших торговых центров Минска в социальных сетях и показателях заполняемости в столичных бизнес-центрах. Продемонстрированные графики и статистические данные вызвали у публики большой интерес.
Руководитель отдела развития бизнеса «Bilfinger HSG FM» Дмитрий Никоноров рассказал о facility management в коммерческой недвижимости: «Facility management включает в себя три основных блока. Первый – технический менеджмент – это исполнение графика ППР, содержание оборудования в исправном состоянии, ремонтные работы. Второй – инфраструктурный менеджмент – это внешняя и внутренняя уборка, дератизация и дезинсекция, вывоз мусора и снега, услуги по охране, приём платежей. Третий блок – администрирование – отчётность перед заказчиком, финансовый контроль, составление бюджета операционных расходов, взаимодействие с ресурсоснабжающими и контролирующими организациями».
Учредитель консалтинговой компании «РитейлМаркетинг» Татьяна Закжевская рассказала публике, что происходит с потребительским рынком Беларуси и зачем эта информация нужна девелоперу: «Ритейлеры для себя выделили три возрастные группы среди населения Беларуси. Это дети и подростки, которые тратят незначительно, не зарабатывают и находятся на содержании. Группа экономически активного населения, взрослые потребляют, тратят значительно, зарабатывают и содержат детей и пожилых людей. Третья группа – это пожилые люди, они тратят и зарабатывают незначительно, практически не участвуют в формировании валового внутреннего продукта. Для ритейла, особенно продовольственного, очень важна группа людей от 20 до 55 лет. По нашим прогнозам, через 30 лет численность экономически активного населения сократится на 21%».
Старший юрист компании «REVERA» Денис Богданов затронул тему использования бартерных механизмов при реализации инвестиционно-строительных проектов: «Общие рекомендации, которые бы хотелось дать сторонам, заранее договаривайтесь и определяйте условия сотрудничества. Зафиксируйте договорённости и официально их оформите. Обеспечьте исполнение сторонами своих обязательств и разделите риски между ними. Предусмотрите варианты выхода участников из проекта».
В финале форума состоялась панельная дискуссия, в рамках которой эксперты обсудили кризисную ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, поговорили о возможностях выживания и развития для девелоперов и инвесторов, провели интересные параллели между белорусскими и украинскими реалиями для развития торговых центров. Модератором дискуссии выступил Юрий Жарков. Примечательно, что в обсуждении принял участие Кирилл Шимко (рекордсмен «Книги рекордов Гиннеса»), который рассказал о новом формате для белорусского рынка коммерческой недвижимости.
После панельной дискуссии организаторы форума поблагодарили спикеров за выступления, а участников за интересные вопросы и активную обратную связь.
Татьяна Жибуртович в качестве приятного бонуса вручила два сертификата суммой 1 500 000 рублей каждый на размещение рекламы на портале megapolis-real.by.
Дарья Курас
