9 апреля в Минске состоялась конференция «Коммерческая недвижимость: Откровенный диалог»
9 апреля в Минске состоялась конференция «Коммерческая недвижимость: Откровенный диалог», организованная порталом «Про Бизнес» . Несмотря на субботний день, на конференции присутствовали более 200 участников рынка и, в том числе, первые лица компаний.
Темы конференции:
- анализ текущего состояния рынка коммерческой недвижимости,
- поиски финансирования,
- судебные споры по договорам аренды и строительства,
- как привлечь арендатора в условиях падения спроса,
- проведение успешных переговоров.
Открыл конференцию Денис Четвериков, директор департамента исследований и консалтинга Colliers International. Он представил обзор офисной и торговой недвижимости в Беларуси:
- К сожалению, качество офисных зданий десятилетиями почти не меняется, динамика не впечатляет. В 2014 году был зафиксирован рост предложения на 38% (прирост 215 000 кв.метров), в 2015 г. – ввод 97,5 кв. метров в 13 бизнес-центрах, рост на 13%.
Из заявленных метров с срок вводится примерно 30%. Однако, несмотря на рост количества квадратных метров, найти класс А для международной компании до сих пор проблематично.
Проблематика рынка офисной недвижимости:
- Высокая конкуренция за счет большого ввода новых объектов,
- Низкое качество рынка офисной недвижимости,
- Отсутствие единой классификации,
- Высокая вакантность при падающих арендных ставках.
К сожалению, в бизнес-центрах нет «зеленых технологий». От 15 до 20 зданий в Минске претендуют на класс А, но это в основном класс В. К классу А с некоторой долей условности относится только 1 бизнес-центр по ул. Интернациональной, 36.
Девелоперы возводят несбалансированные по параметрам объекты: либо излишнее качество и высокие затраты, либо недостаток параметров для данной категории БЦ. В результате появляется перекос в структуре рынка – все бизнес-центры находятся в одном сегменте.
За 2015 год ставки аренды снизились на 33-35%. Вакантность в бизнес-центрах начала расти с 2014 – по причине очень большого роста предложения.
К концу 2015 г. вакантность в среднем составила 14-17%.
Наблюдается дисбаланс и по соотношению цена – качество, уровень развития бизнеса. Собственнику нужно слушать арендатора, а не диктовать условия. Несмотря на большое количество свободных мест в административных зданиях, еще есть свободные ниши, в этом случае можно говорить о специализации бизнес-центров. К примеру, в Минске необходим качественный дата-центр.
Проблемы высокой стоимости квадратного метра возникают из-за неоптимизированных бизнес-процессов у застройщиков. Ресурсы для их решения – снижение себестоимости строительства, ведь сейчас себестоимость строительства в Минске выше, чем в Москве .
Торговые центры
Эволюция фасадов торговых центров значительно выше, чем офисных. Но в качественном отношении также мало предложений, нет торговых центров, больших по площади. На 2016 – 1 квартал 2017 года заявлено открытие крупных торговых центров – около 17 проектов , 415 000 кв. м .
Из-за небольшого количества качественных торговых центров, международные бренды могут разместиться фактически в двух ТЦ.
Международные бренды требуют для открытия следующие условия: месторасположение, размер ТЦ, количество магазинов, размер этажа, другие популярные бренды, якоря и магниты, длина витрин, форма помещений, высота и колонны.
Наблюдается рост вакантности и в торговых центрах: с характерных 6-7% до 10% и более, по ряду объектов вакантно 20-30% площади. Зафиксировано и падение ставок аренды в 2015 году на 20-25%, в ряде случаев до 30%.
Для прихода международных компаний необходимы грамотные планировки торговых помещений. При строительстве новых объектов необходимо учитывать актуальные требования международных компаний. В 2015-2016гг В Минске открылось много международных компаний фаст-фуда, это лидеры мирового рынка питания. Следом за ними должны прийти и международные торговые компании .
Рекомендации
Выбирать форматы, которые пока не существуют на рынке, например специализированные торговые центры. Иметь четкое позиционирование, визуальное преимущество, маркетинговую стратегию и маркетинговый бюджет.
Не надо бояться новых условий расчетов по аренде - например, процент с оборота, его уже начали использовать белорусские торговые центры.
Светлана Шевлик, директор группы компаний «А-100 Девелопмент» (бизнес-центр «A-100», ТЦ «ALL», торговые центры в кварталах «Зеленый бор» и «Зеленые Горки», ТЦ «ALL House», Aвтосалон Nissan) рассказала о способах привлечения и удержания клиентов на рынке недвижимости.
Как привлечь арендаторов.
10 лет назад был арендатор, сейчас – клиент, через 20 лет будет гость. Есть только один способ – создать продукт, который нужен этому клиенту. Девелопер обязан думать, кто является конкретным потребителем . Это не только арендатор, это и сотрудники этого арендатора.
В торговом центре «All» - 100% заполняемость, при том что ставки аренды практически не были снижены.
Если говорить об офисе, то он должен быть удобным и комфортным не только для работодателя, но и для сотрудника.
Концепция удержания клиента наиболее работающая: по расчетам, расходы на привлечение нового клиента составляют 50% от доходности , а на удержание старого – до 20%. В бизнес-центре «A-100» проводят акцию «Счастливая пятница» , семинары бизнес –школы ИПМ для сотрудников бизнес- центра. Повышайте ценность продукта, сохраняя цену. Дисконт - путь в никуда.
Для создания качественного проекта целесообразно пригласить консультантов, экспертов для создания уникального объекта. Эта несущественная доля затрат, которая в дальнейшем многократно окупится.
Адвокат компании «ВМП Власова, Михель и Партнеры» Екатерина Забелло продолжила конференцию с докладом «Война всех против всех: арендаторы VS арендодатели, застройщики VS подрядчики».
В связи со значительным уменьшением стоимости аренды (от 20 до 60%) по торговым и офисным помещениям, арендаторы, заключившие долгосрочные договоры на несколько лет, рассматривают возможности внесения изменений в ранее подписанные документы или расторжения договора.
Собственники помещений, напротив, находятся в выигрышной ситуации: ставки упали, а если договором не предусмотрено досрочного расторжения, одностороннего отказа, то есть все основания требовать оплаты по подписанным ставкам .
Ради прекращения невыгодных договоров аренды банкротить организацию – не самое удачная идея, тем более что существует субсидиарная ответственность .
Даже если арендатор освобождает помещение в период действия договора и фактически аренды нет, есть все основания на взыскания арендной платы.
Группа компаний «Тринити» имеет опыт как девелопера, так и арендатора. В собственности организации находится 42 объекта коммерческой недвижимости, в том числе самый крупный в Гродно торговый центр «ОLD CITY». Опыт работы на рынке коммерческой недвижимости с 2003 года. Площадь помещений, сдаваемых в аренду, составляет 16 000 метров.
Представитель компании поделился опытом реализации крупных проектов в областных центрах.
При строительстве функционирующих торговых центров был получен опыт строительства. Так, на момент запуска «ОLD CITY» заполняемость составляла 92%, а открывать центр рекомендуют при 75% заполняемости.
Новый масштабный проект организации - центр «Тринити»: 65 000 метров, 3 уровня, многоуровневый паркинг на 2 190 машино-мест, 2 гипермаркета (продовольственный и строительный), бизнес-центр класса В. Из развлечений планируется кинотеатр с 8 залами, детский игровой центр, ледовая арена, игровая зона. Торговый центр позиционируется как самый крупный в РБ – 63 195 кв. метров арендной площади.
В чем уникальность будущего торгово-развлекательного центра.
- Гродно – особенный областной центр. Город расположен возле 2-х границ, поэтому покупатель знает, что такое литовские и польские центры. Это самый искушенный потребитель среди остальных жителей Беларуси.
- Упор – на многофункциональность нового торгово-развлекательного центра. Наша задача: организовать работу объекта таким образом, чтобы покупатель провел весь день в «Тринити».
- В Гродно пока отсутствуют аналогичные проекты и новых решений пока не предвидятся.
- Лучше всего строить в кризис. Как раз к дате сдачи объекта и кризис закончится, будет благоприятное время для открытия.
- К финансированию привлечен польский банк, с которым удалось согласовать приемлемую ставку финансирования. Переговоры прошли успешно, благодаря сотрудничеству с Colliers Internatiomal (Belorusiam Office).
Болевые точки:
- Некорректные нормативные сроки амортизации здания торгового центра – 100 лет , нельзя применять методы нелинейной или ускоренной амортизации;
- нестабильность налогового законодательства в РБ;
- местная власть применяет повышающие ставки к налогу на недвижимость. Налог на недвижимость не привязан к эффективности, как НДС, прибыль.
Особенности регионального бизнеса:
- очень привередливые покупатели, ведь рядом границы 2-х государств;
- многие международные арендаторы хотят вначале открыть магазин Минске, а потом уже в областном городе;
- в регионах недостаточное количество качественных объектов, альтернативы часто нет. По этой причине арендная ставка может быть выше, чем в столице;
- в регионах потребительская корзина отличается от столичной, поэтому для премиальных брендов есть риск. Сложнее привлечь качественную рабочую силу. Где ее брать? Переманить из столицы в регион, что опять увеличивает издержки.
Рекомендации:
- Обращаться к консультантам до начала проектирования объекта и тем более строительства.
- Привлекать якорных арендаторов до начала строительства.
- Определить источники финансирования, заранее получить требования от партнеров.