Что собой представляет бизнес-центр класса А на белорусском рынке коммерческой недвижимости? Результаты исследования megapolis-real.by

На протяжении нескольких месяцев журналист портала megapolis-real.by посещал столичные бизнес-центры класса А, пытаясь выявить основные критерии и параметры, которым должен соответствовать деловой объект премиум класса, с учётом специфики белорусского рынка коммерческой недвижимости.

Что такое бизнес-центр класса А? Ориентируясь на общепринятые в мировой практике критерии, можно сказать, что это новый деловой объект, для которого характерны:

• выгодное местоположение,
• транспортная доступность,
•  авторское архитектурное решение,
• высокое качество отделки помещений,
• оптимальная планировка,
• современное техническое и коммуникационное оснащение,
• возможно наличие автоматизированных систем (например, «умный дом»).

Немаловажное значение имеет вместительный паркинг. Бизнес-центры подобного уровня всегда содержаться в идеальном порядке, оборудуются необходимыми пунктами бытовых услуг и зоной отдыха.

Например, в России ведущие агентства недвижимости и профессиональные ассоциации девелоперов разработали несколько классификаторов деловых объектов. В Беларуси данный вопрос пока находится на этапе становления.

Многие представители белорусских бизнес-центров довольно скептически относятся к понятию «класс» объекта. Всех интервьюируемых условно можно разделить на три группы: те, кто считает, что в Беларуси вообще нет примеров БЦ класса А; те, кто к премиум сегменту относит исключительно бизнес-центр на Интернациональной, 36; и те, кто уверенно заявляет, что их бизнес-центр соответствует всем параметрам класса А. Об этой группе мы и поговорим подробнее в текущем материале.

Во время исследования мы посетили более десяти бизнес-центров, которые позиционируют себя как А класс: «Виктория», «Покровский», «Немига-сити», «На Интернациональной, 36», «Amtel Properties», «Башня Европы», «Соло» и другие. Большая часть вышеназванных объектов представляет собой частную собственность, всего два БЦ являются государственными («Виктория» и «Виктория Олимп»).

Отвечая на вопрос, насколько востребованы сегодня бизнес-центры класса А, большинство респондентов отметили, что несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, спрос на офисную недвижимость премиум класса по-прежнему есть.

В целом, уровень заинтересованности немного снизился, однако бизнес-центры не ощутили сильного удара по своей заполняемости. Если говорить о процентном соотношении, то сегодня показатель загрузки БЦ класса А составляет от 70% до 98%. Только два деловых объекта из исследованных заполнены лишь на 40%, но это связано лишь с тем фактом, что они недавно были введены в эксплуатацию (в конце 2015 или начале 2016 года).

Каким образом достигается высокая заполняемость в кризисное время? Как объясняет большая часть интервьюируемых, это связано с тем, что бизнес-центры класса А изначально ориентируются на крупных и солидных арендаторов, которые оказались устойчивы к кризису. Например, в силу того, что работают на экспорт товаров или услуг и имеют дело с прибылью в валюте. Или это респектабельные компании, которые даже в непростые временя не просто хотят, но и должны подчёркивать свой престиж и высокий статус.

Если детальнее изучить пул арендаторов в бизнес-центрах класса А, мы увидим, что преобладающими звеньями являются посольства, отделения банков, IT-компании, представительства зарубежных компаний, транспортные и логистические фирмы. Платёжеспособные компании, которые по-прежнему твёрдо стоят на ногах и уверенно чувствуют себя на рынке, даже в кризис.

Обратим внимание на арендную ставку, в большинстве случаев она упала по сравнению с прошлыми годами, так как даже премиум сегмент не может не учитывать экономическое положение в стране. Однако на серьёзное снижение цен пошли далеко не все собственники БЦ. На сегодняшний день стоимость аренды 1 квадратного метра офиса в бизнес-центрах классах А варьируется от 10 до 35 евро с НДС. Государственная аренда высчитывается согласно Указу Президента Республики Беларусь № 150 и составляет 162 000 рублей за 1 «квадрат» офисного помещения.

Какие критерии учитывают собственники при ценообразовании? Чаще всего, это площадь офиса, занимаемый этаж, качество отделки помещения, его техническая оснащённость и общая ситуация на рынке недвижимости.

Как правило, класс бизнес-центра не особенно влияет на стоимость коммунальных услуг. Так как в каждом офисе установлены счётчики, согласно показаниям которых и выставляется соответствующая сумма. Однако бизнес-центры класса А должны предлагать арендаторам максимальный комфорт, что требует особого технического оснащения здания. Это само по себе влияет на размер «коммуналки», так как потребуются большие затраты энергии и тепла. Плюс эксплуатационные расходы, чтобы вся техника работала без перебоев, в здании поддерживалась идеальная чистота и т.п. В среднем, обе статьи расходов составляют 2–2,5 доллара за 1 квадратный метр.

Какими достоинствами обладают белорусские бизнес-центры класса А? Первое, с чего традиционно начинают все собственники, это выгодное местоположение объекта. Здесь важны три критерия – максимальная близость к центру города, шаговая доступность к станции метро и развитая инфраструктура (наличие крупных торговых центров, отделений банков, точек питания на любой вкус и кошелёк).

Некоторые бизнес-центры входят в состав гостиничного комплекса («Amtel Properties», «Виктория Олимп») или многофункционального комплекса («Башня Европы»). Это позволяет предоставлять арендаторам большой спектр сопутствующих услуг, практически не отходя от рабочих мест, приятные скидки и бонусные программы. Например, услуги ресторана, SPA-центра, фитнес-клуба, аренда конференц-залов и т.д.

Большое значение имеет техническое оснащение бизнес-центра. Как правило, класс А предполагает приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией воздуха, кондиционирование с индивидуальным регулированием температуры в каждом офисе, автономное отопление. Бесшумные высокоскоростные лифты от зарубежных производителей, количество лифтов зависит от этажности здания, изюминкой является дорогостоящий панорамный лифт, например, в БЦ «Покровский». Оптоволокно от нескольких интернет-провайдеров, видеонаблюдение по внешнему и внутреннему периметру здания. Панорамное остекление обеспечивает офисы большим объёмом дневного света. В общем, здания оборудованы по последнему слову техники. Немаловажен и тот факт, что почти все бизнес-центры класса А являются новостройками, новое здание – это всегда плюс.

Слоган БЦ «Виктория» гласит: «Не только бизнес, но и комфорт», что весьма красноречиво демонстрирует отношение собственников к вопросам комфортабельности пребывания арендаторов в их БЦ. Работая с крупными и солидными компаниями, необходимо обязательно учитывать их специфику работы. Поскольку многим сотрудникам необходимо находиться в офисах в выходные дни или ночное время, бизнес-центры обеспечивают доступ 24х7 и круглосуточный ресепшн.

Также учитываются пожелания арендаторов в вопросах оформления офисных помещений. Большинство бизнес-центров класса А сочетают в себе коридорную систему и open space, чтобы у арендатора всегда был выбор. Все перепланировки должны согласовываться с собственниками, которые, как правило, идут навстречу арендаторам в данном вопросе. Единственный нюанс, что все ремонтные работы проводятся за счёт средств арендатора.

Очень важным показателем премиум сегмента является вместительная парковка. Чаще всего, собственники БЦ организуют подземный отапливаемый паркинг либо многоуровневый паркинг на 200 и более машиномест. Для посетителей организована открытая наземная стоянка. Как правило, услуги паркинга платные, аренда одного машиноместа в среднем по БЦ составляет порядка 750 000–1 000 000 рублей. Парковки оборудованы шлагбаумами и находятся под видеонаблюдением.

Насколько вышеописанные критерии совпадают с европейскими стандартами? Большая часть представителей белорусских бизнес-центров считает, что отечественные объекты отстают от европейских, особенно в качестве отделки. Всё зависит от того, сколько средств собственник решил вложить в строительство делового объекта. Кстати, для объектов класса А принципиально не может быть характерно долевое строительство, и большинство вышеперечисленных БЦ соответствуют данному параметру. 

На сегодняшний день в нашей стране не разработан официальный классификатор, в соответствии с которым бизнес-центрам присваивали бы классы. Поэтому многие БЦ в Минске позиционируют себя не всегда верно, учитывая только те параметры, которые им подходят. В целом, деловые объекты, проанализированные в нашем исследовании, соответствуют большей части общепринятых в мировой практике критериев и в белорусской действительности могут относиться к бизнес-центрам класса А.  

*** Благодарим представителей всех бизнес-центров, которые приняли участие в нашем исследовании!

Дарья Курас