Как офисы А-класса в Москве приспособились к кризисной ситуации?
Директор департамента недвижимости ЗАО УК «РВМ Капитал» Гавриил Королёв поделился своими представлениями по поводу сегодняшних и возможных будущих показателей на офисном рынке Москвы.
По итогам девяти месяцев текущего года специалисты почти в один голос заявили, что ожидать скорого восстановления рынка недвижимости в ближайшем будущем не стоит. По всем его секторам ставки аренды продолжают уменьшаться.
Однако в нынешней ситуации, как отмечает большая часть брокерских компаний типа «Knight Frank» и «CBRE» при обзоре офисного рынка в Москве, сведения касательно офисов А-класса не такие пессимистичные.
Невзирая на то, что в целом по рынку падают цены и пересматриваются условия оформленных ранее договоров, офисы А-класса практически не ощущают нехватку арендаторов. Показатель свободных мест в деловой центральной части столицы равен 18%. Стоимость аренды офисов А-класса снижается, и большинство арендаторов переезжают в лучшие условия, например, из объектов Б-класса. Если говорить о средних арендных ставках для таких качественных помещения, они равны 600–750 долларам в год за один квадратный метр, в национальной валюте это 25–50 тысяч рублей. В качестве подтверждения активности в данном секторе выступают масштабные сделки по аренде офисов.
Если говорить об инвестировании офисной недвижимости, сегодня она особенно привлекательна для рублёвых вкладчиков, у которых есть возможность приобретать надёжные активы за сумму, близкую к себестоимости за счёт сниженного чистого операционного дохода и удержания адекватного размера ставок капитализации (приблизительно 10,5% для А- и Б-классов).
Валютные инвесторы, уверенные в восстановлении номинированных в валюте ставок аренды в прежних показателях, например, 2011–2013 годов после завершения нынешнего экономического кризиса в России, скорее всего, ошибаются. За два последних года совершён массовый перевод рынка офисной недвижимости в рублёвую зону, и данный процесс необратим. Подобное положение вещей наблюдается в других развивающихся странах, где ставки аренды не привязаны к доллару или евро, а номинированы в национальной валюте (Бразилия, Китай). Но при этом сохранились вкладчики, заинтересованные в офисном рынке Москвы.
В общем, к финалу 2015 прогнозируется снижение числа вакантных объектов А-класса. Игроки на рынке приспособились к нынешней ситуации, и больших изменений не прогнозируется.
