Как провести техническую модернизацию здания?

Яковина Ирина Юрьевна,

юрист практики строительства и недвижимости

юридическая компания ООО «ЮС ИнвестЪ»

Под технической модернизацией понимается замена (установка нового) технологического оборудования с выполнением сопутствующих работ по устройству несущих оснований под оборудование, прокладке или замене отдельных внутренних инженерных сетей, связанных с функционированием технологического оборудования, устройству перегородок, отделочных и других работ, производимых внутри здания и не затрагивающих несущую способность конструкций (подстрочное примечание к подп. 4.4. п. 4 Декрета № 7).

Несмотря на то, что в Законе «Об архитектурной и градостроительной деятельности» от 05.07.2004 № 300-З нет упоминания о том, что техническая модернизация – это вид строительства (строительной деятельности), считаем, что работы по технической модернизации фактически относятся к строительству.  

Постановлением Минстройархитектуры от 10.05.2011 № 17 установлен перечень работ и услуг, относящихся к строительной деятельности. В числе прочего, в пункте 26 постановления № 17 закреплен перечень работ по монтажу технологического оборудования. Всего в перечне (в п.26) указано около 300 видов технологического оборудования и видов сопутствующих работ по монтажу. Но перечень относительно монтажа технологического оборудования является открытым - монтаж прочих видов технологического оборудования; прочие работы по монтажу технологического оборудования (п. 26.293 и п. 26.294 постановления № 17).

Строительные работы по технической модернизации выполняются на основании проектной документации без получения разрешительной документации, выдаваемой местными исполнительными и распорядительными органами (абзац 2 подп.4.4 п.4 Декрета № 7).

Примечание: не нужно получать разрешительную документацию в отношении всех объектов – как финансируемых за счет частных средств, так и при бюджетном (или приравненном к нему) финансировании.

Перечень действий при технической модернизации закреплен в письме Минстройархитектуры от 1 августа 2018 г. № 02-1-01/9734 «Об информировании». Уточним, что перечень действий заказчика является рекомендуемым.

1 шаг

Решение о начале строительной деятельности при технической модернизации принимается путем издания локального нормативного правового акта, как правило, приказа.

Работы по технической модернизации могут выполняться не только на производственном объекте, но также и в торговом объекте. При технической модернизации допускается замена технологического оборудования торговых объектов, без изменения технико-экономических показателей и торговой площади объекта (письмо Минстройархитектуры от 20 апреля 2020 г. № 02-3-05/4982 «О технической модернизации).

2 шаг

Государственная экспертиза проектной документации на техническую модернизацию является обязательной только для объектов, финансируемых за счет бюджетных средств (подп.6.1.2 п.6 Положения № 791).

При финансировании объекта без привлечения бюджетных средств, для согласования разработанной проектной документации заказчик обращается в территориальное подразделение архитектуры и строительства в соответствии с п.3.4 Единого перечня административных процедур, утвержденного постановлением Совета Министров от 17.02.2012 № 156.

3 шаг

Разработанная и согласованная проектная документация утверждается Заказчиком.

4 шаг

Заключение договора авторского надзора с организацией, разработавшей проектную документацию.

5 шаг

Производство строительно-монтажных работ осуществляется на основании договора подряда, заключаемого между Заказчиком и Подрядчиком. Направление уведомления о производстве строительно-монтажных работ в органы Государственного строительного надзора не требуется (письмо Минстройархитектуры № 02-1-01/9734 «Об информировании»).

6 шаг

Приемка объекта в эксплуатацию осуществляется на основании локальных нормативных правовых актов субъекта хозяйствования. Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства № 716 на работы по технической модернизации не распространяется. Отметим, что данная позиция закреплена в письме Минстройархитектуры № 02-1-01/9734 «Об информировании».

Таким образом, в статье рассмотрен основной алгоритм действий заказчика при технической модернизации объекта. Исходя из особенностей объекта, перечень действий может быть несколько иным и отличаться от общего алгоритма.