Расходы на эксплуатацию офисов в Москве
Как известно, арендатор помимо арендной ставки оплачивает еще и расходы на эксплуатацию арендуемого офиса. Уровень эксплуатационных расходов в Москве самый высокий в Европе (180-200 долл. за 1 кв.м. в отдельных офисных зданиях). Таким образом, уровень расходов может достигать 15-20 % арендной платы.
Согласно отчету CBRE, на эксплуатацию идет 30-200 долл. за 1 кв. м. в год.
По высококлассным офисам (бизнес-центры классов А и В+) все расходы четко делятся на ставку аренды, расходы по эксплуатации и НДС. Офисы, расположенные в зданиях классе В- не имеют такого разделения: ставка уже включает в себя НДС и расходы на эксплуатацию. Как следует из данных экспертов компании, самые высокие расходы на эксплуатацию платят арендаторы бизнес-центров в зоне Кремля, от улицы Тверской до площади Белорусского вокзал, а самые низкие — офисы, расположенные за МКАДом.
Что касается операционных издержек, то их величина находится на постоянном уровне (120-130 долл. за 1 кв.м. в год). Рост данного показателя не наблюдался из-за кризиса 2004-2008 годов, который стал своего рода сдерживающим фактором бурного роста. Средняя стоимость офисных помещений класса В увеличилась на 25 долл. за период с 2004 по 2014 года (70 долл. в 2004 году и 95 долл. сейчас).
Каковы прогнозы CBRE? «Слабая позиция рубля и дальнейший политический курс на уменьшение расходов на офис со стороны арендаторов могут повлиять на эксплуатационные расходы. Вполне вероятно их исчисление в рублях, а не в долларах».
По мнению Алексея Богданова, который является партнером S.A. Ricci, если Центробанк отменит валютный коридор и установит инфляционное таргетирование, то есть перестанет сдерживать курс рубля, то рынку коммерческой недвижимости стоит ожидать пересмотра заключенных контрактов. «Скорее всего, новые контракты будут заключаться в рублях. Количество вакантных площадей будет постепенно увеличиваться, особенно этот рост будет проявляться по мере удаления от центра. Если будет принят закон о распределении налоговой нагрузки за счет использования кадастровой стоимости объектов недвижимости, то можно будет наблюдать снижение арендных ставок и цен на продажу. Дальше от центра — быстрее процесс снижения стоимости.
