Трансформация складов в торговые площадки – тренд весны 2020
Единственным неуязвимым сегментом недвижимости во время пандемии оказались склады.
В то время, как в период пандемии и начинающихся кризисных явлений в экономике, один за другим приостанавливаются либо расторгаются договора аренды на офисные и торговые помещения, на складские же площади спрос растет и ставки держаться на прежнем уровне.
Это обуславливается прежде всего ростом онлайн-торговли в условии пандемии.
В настоящий момент склады начинают трансформироваться в торговые площадки. И этот тренд не потеряет своей актуальности и после окончания пандемии, а наоборот, закрепится в новом формате.
Отгрузки происходят непосредственно со складов напрямую потребителю минуя классические торговые площади. Всплеск интернет –продаж с доставкой в марте констатировали не только продуктовый ритейл , но и ритейл бытовой химии и косметики.
Так же всплеск интернет — продаж наблюдается у интернет — магазинов одежды.
Спрос на склады также обеспечивается ритейлерами для размещения буферных объемов. Компании всех профилей стремятся нарастить запас товаров и зафиксировать текущие цены закупки в связи с растущими курсами валют.
Пандемические и кризисные процессы 2020 года также совпали с тем, что на рынке нулевая вакансия качественных складов.
Несколько новых проектов будут введены не ранее 2022-2023 гг. Если взять для сравнения кризис 2014 -2017 гг., то в то время снижение арендных ставок обуславливалось прежде всего тем, что на рынок «вывалилось» большое количество новых объектов, которые были реализованы до 2015-2016 гг., что совпало с «дном» кризиса.
Нынешняя ситуация относительно рынка складских помещений значительнее оптимистичнее и обусловлена прежде всего переходом большинства компаний на онлайн торговлю напрямую со складов миную торговые площади и дефицитом качественных складских площадей.
Тенденции рынка складской недвижимости, которые можно будет наблюдать в ближайшие полгода (личное мнение):
- однозначно, часть компаний — арендаторов складов, более подверженных кризисным явлениям и/либо неспособностью/невозможностью уйти в Интернет-торговлю, не смогут справится с актуальными арендными ставками на склады и вынуждены будут расторгнуть договора аренды либо заключиться на менее качественные площади по изначально низким ставкам.
Но на их место будут приходить более устойчивые и адаптированные к кризисным явлениям компании;
- уязвимыми (с точки зрения возможности удержание арендных ставок и отсутствия вакансии) складскими площадями в этом году могут стать площади в индустриальных зонах, склады класса B и С на расстоянии далее 10 км от МКАД, производственные площади, старый городской складской и производственный фонд.
Что касается городского фонда складов, в нынешних реалиях он становится очень интересным с точки зрения онлайн торговли как городские хаб-склады. Но реально интересным он сможет стать, только в случае обретения правильного «хозяина», который доведет до ума старые площади (реконструкция, адаптация под заказчика) и сможет предложить рынку качественный продукт с добавленной стоимостью.
Я бы рекомендовала девелоперам и инвесторам присмотреться к этому сегменту старого городского фонда уже сейчас;
- возможно в реалиях пандемии и оправданный переход торговли в онлайн, компании торгующие и производящие табачные и алкогольные изделия «пробьют» себе путь в онлайн торговлю с доставкой, как это осуществляется в других странах. И этот фактор повлияет положительно на спрос на складские площади со стороны таких компаний;
- арендные ставки на качественные складские площади класса А и B до 10 км от МКАД останутся относительно стабильными до конца года.
Учредитель IQ PROPERTY GROUP, брокер складской и индустриальной недвижимости Кристина Крупатина
