Трансформация складов в торговые площадки – тренд весны 2020

Единственным неуязвимым сегментом недвижимости во время пандемии оказались склады. 

В то время, как в период пандемии и начинающихся кризисных явлений в экономике,  один за другим приостанавливаются либо расторгаются договора аренды  на офисные и торговые  помещения, на складские же площади спрос растет и ставки держаться на прежнем уровне.

Это обуславливается прежде всего ростом онлайн-торговли в условии пандемии.

В настоящий момент  склады начинают трансформироваться в торговые площадки. И этот тренд не потеряет своей актуальности  и после окончания пандемии, а наоборот, закрепится в новом формате.

Отгрузки происходят непосредственно со складов напрямую потребителю минуя классические торговые площади. Всплеск интернет –продаж с доставкой в марте констатировали не только продуктовый ритейл , но и ритейл бытовой химии и косметики.

Так же всплеск интернет —  продаж наблюдается у интернет — магазинов одежды.       

Спрос на склады также обеспечивается ритейлерами   для размещения  буферных объемов. Компании всех профилей  стремятся нарастить запас товаров и зафиксировать текущие цены закупки в связи с растущими курсами валют.   

Пандемические и кризисные процессы  2020 года также совпали с тем, что на рынке нулевая вакансия качественных складов.

Несколько   новых проектов будут введены не ранее 2022-2023 гг.  Если взять для сравнения кризис 2014 -2017 гг., то в то время снижение арендных ставок обуславливалось прежде всего тем, что на рынок «вывалилось» большое количество  новых объектов, которые были реализованы до 2015-2016 гг., что совпало с «дном» кризиса.    

Нынешняя ситуация относительно рынка складских помещений значительнее оптимистичнее и обусловлена прежде всего переходом большинства компаний на онлайн торговлю напрямую со складов миную торговые площади и дефицитом качественных складских площадей.    

Тенденции рынка складской недвижимости, которые  можно будет наблюдать в ближайшие полгода (личное мнение):

- однозначно, часть компаний — арендаторов складов, более подверженных  кризисным явлениям и/либо неспособностью/невозможностью уйти в Интернет-торговлю, не смогут справится с актуальными арендными ставками на склады и вынуждены будут расторгнуть договора аренды либо заключиться на менее качественные площади по изначально низким ставкам.

Но на их место будут  приходить более устойчивые и адаптированные к кризисным явлениям  компании;

- уязвимыми (с точки зрения возможности удержание арендных ставок и отсутствия вакансии) складскими площадями в этом году  могут стать площади в индустриальных зонах, склады класса B и С на расстоянии далее 10 км от МКАД, производственные площади, старый городской складской и производственный фонд. 

Что касается городского фонда складов,  в нынешних реалиях он становится очень интересным с точки зрения онлайн торговли как  городские хаб-склады. Но реально интересным он сможет стать, только в случае обретения правильного  «хозяина», который доведет до ума старые площади (реконструкция, адаптация под заказчика) и сможет предложить рынку качественный продукт с добавленной стоимостью.

Я бы рекомендовала девелоперам и инвесторам присмотреться к этому сегменту старого городского фонда уже сейчас;

-  возможно в реалиях пандемии и оправданный переход торговли в онлайн, компании  торгующие  и производящие  табачные и алкогольные    изделия  «пробьют»  себе путь в онлайн торговлю с доставкой, как это осуществляется в других странах. И этот фактор повлияет положительно на спрос на складские площади со стороны таких компаний;

- арендные ставки на качественные складские площади класса А и B до 10 км от МКАД останутся относительно стабильными до конца года.

Учредитель IQ PROPERTY GROUP, брокер складской и индустриальной недвижимости Кристина Крупатина