Чего ждать на рынке офисной недвижимости Беларуси – взгляд из России

О трендах рынка офисной недвижимости, что будет происходить со спросом в перспективе ближайших 5 лет, особенностях и перспективах белорусского рынка, и почему строить в России стало невыгодно, megapolis-real.by рассказал директор Департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International (РФ, г. Санкт-Петербург) Игорь Темнышев в рамках конференции «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог».

«Сравнивать опыт России, Украины и Беларуси в сфере недвижимости очень интересно, так как, по сути, в развитии экономики мы движемся в одном направлении только с разной скоростью. И различия по «перламутровым пуговицам» не столь значительны. Конечно, если мы оглядываемся на 5-10 лет назад, кажется, будто кардинально ничего не меняется, но динамика все-таки есть, и она положительная. Мы идем по пути Запада, только более медленно, исходя из наших экономических реалий, рынка и платежеспособности», - сказал Игорь Темнышев.

Слайд из презентации Игоря Темнышева

 «Если говорить про российский рынок, нужно понимать, что Москва – это не Россия. Рынок недвижимости Москвы нельзя сравнивать даже с Санкт-Петербургом. Тем не менее, нашей столице еще далеко до Парижа или Лондона», - сказал Игорь Темнышев.

На данный момент в Москве порядка 17,7 млн. кв.м. качественных офисов А и В класса, в то время как в Лондоне этот показатель – 36,6 млн. кв.м., в Париже – 52,8 млн. кв.м. Для сравнения эти же показатели в Санкт-Петербурге – 2,9 млн. кв.м., Праге – 3,4 млн. кв.м., Минске – 917 тыс. кв.м.

«В Питере из 2,9 млн. кв.м., 550 тыс. кв.м. – это «Газпром», который за последние 3 года занял 30% всего офисного поглощения», - сказал эксперт.

Если оценить эти цифры с точки зрения обеспеченности населения офисами, то однозначно можно сделать вывод, что рынок будет только расти.

Небольшие офисы в аренду в Минске: помещения до 20 кв.м.

«В Праге, где количество населения меньше, чем в Минске, офисов в три раза больше, правда,  рынок там уже перенасыщен - последние 5 лет практически не строят новые офисы, замедляются темпы ввода. В Минске на данный момент введено в эксплуатацию только одно здание класса А, поэтому у вас очень интересная история с точки зрения развития рынка офисов. Но однозначно одно – рынок в этом сегменте будет расти – к консультанту не ходи! И те, кто раньше поймут конъюнктуру спроса и начнут строить офисы нового формата, станут очень богатыми людьми», - сказал Игорь Темнышев.

Строить стало невыгодно, но рынок будет расти

По словам эксперта, стоимость объекта недвижимости зависит от качества и себестоимости. И если исходить из аксиомы, что качество объектов везде одинаковое, выходит, собака зарыта в себестоимости.

«Если кто-то может позволить продавать по 10 рублей то, что стоит 18 рублей, значит, часть затрат на девелопмент ему досталась бесплатно (земля, электричество и т.д.), либо доходность в 13-15% его не интересует – он построил себе игрушку для души с доходностью в 3%. Такие девелоперы десбалансируют рынок, и такой бизнес долго и не живет, так как законы экономики никто не отменял», - уверен эксперт.

Слайд из презентации Игоря Темнышева

По словам Игоря Темнышева, из-за девелоперов, которые строят вне законов рынка и демпенгуют, а также неопределенности в плане экономической ситуации, строить в России стало невыгодно, поэтому в последние 3 года на рынке наблюдаются низкие темпы ввода новых объектов. «Пик ввода у нас пришелся на 2014 год, а потом обесценился рубль и офисный девелопмент стал не маржинальным – на грани рентабельности, потому что 30% в цене – это все равно привязанное к валюте инженерное оборудование, при  этом уровень ожиданий арендаторов остался прежним – никто оказался не готов платить адекватную цену, исходя из новых реалий рынка», - сказал эксперт.

«Если IT-компании готовы платить справедливую ставку аренды – это не значит, что для остальных игроков такая ставка будет подъемной. Поэтому прежде, чем строить здание, проконсультируйтесь, подумайте о потребностях своего покупателя, - сказал эксперт. – И когда арендаторы, продавцы и девелоперы начнут понимать соотношение цены и качества, чтобы девелоперы не работали себе в ущерб, а арендаторы понимали, за что они платят, на рынке образуется некая стабильность. Возможно, тогда мы и придем к европейским стандартам, которые, к сожалению, пока не работают по постсоветском пространстве».

«Один из крупнейших игроков в сфере офисной недвижимости на протяжении 10 лет действовал по одному и тому же алгоритму: как только курс рубля начинал колебаться, наступала паника, и он не заключил ни одного долгосрочного договора. Но если посмотреть на динамику экономического роста, то его показатели стабильно росли, но игрок по-прежнему боялся неопределенности, нестабильной экономической ситуации и т.д. Поэтому многое зависит от личного отношения к ситуации, а у наших людей наиболее распространенная религия – пессимизм», - сказал Игорь Темнышев.

Спрос сегодня диктуют IT-шники

По структуре спроса в 2017 году Санкт-Петербург был релевантен с Минском – лидировала сфера IT.

«В Беларуси риэлтерский бизнес – это и продажа квартир для бабушек, и реализация крупных инвестиционных зданий – разграничений нет. Если бы девелоперы сегодня помогли отрегулировать эту сферу, к вам на рынок быстрее бы зашли международные компании, конкуренция стала сильнее, было бы меньше расслабленности», - уверен эксперт.

Слайд из презентации Игоря Темнышева

По его словам,  IT-компании действительно сегодня формируют спрос на офисную недвижимость, но думать, что всем программистам нужен офис, как у Google – большая ошибка. У каждой компании своя корпоративная культура и экономика, поэтому офис далеко не всегда представляет для нее большую ценность.

Первый тип – это международные IT-компании, где есть определенные стандарты качества, в том числе к офисам, вне зависимости от страны локации. И эти компании готовы платить сегодня хорошую ставку аренды. Второй тип – это локальные, но быстро развивающиеся IT-компании (EPAM, Luxoft, Softline и другие), где только формируются стандарты качества. С такими компаниями сложно работать, так как у них идет привязка и к низкой стоимости и низкому качеству. «Наверное, многие из них начинали свой путь в программировании с  НИИ, где сидели друг у друга на головах без вентиляции, и было нормально – делали успешный софт. Так и привыкли», - говорит Игорь Темнышев.

Слайд из презентации Игоря Темнышева

Бывает, что такие локальные развивающиеся компании идут на поводу у молодых талантливых специалистов, которые уже успели поработать заграницей и хотят лучших условий. И тогда работодатель начинает  руководствоваться постулатом: нанимаю лучших, арендую лучшее. Но такой принцип может позволить себе далеко не каждая компания, особенно если у нее нет валютной выручки.

Продажа СТО в Минске. Актуальные предложения готового бизнеса

«Если это софтверная компания, и которой маржа около 70% - это одно дело, совсем другое – системные интеграторы с маржой в 20-30%. Для них фиксированные операционные косты слишком большие, они не смогут их потянуть, но такие компании быстро растут. Им уже нужно хорошее качество, но они еще не могут осилить высокую ставку аренды. И чтобы дать им конкурентоспособный продукт, отличное решение - редевелопмент, - говорит Игорь Темнышев. - У нас огромное количество советских построек: НИИ, институтов, административных зданий с высокими межэтажными перекрытиями. Земельный участок, инфраструктура – все это уже сделано, за это не нужно платить, поэтому себестоимость строительства сразу снижается на 30%, а инвестиционные показатели (возвратные инвестиции) остаются на уровне. При этом вы даете конкурентную цену и отличный продукт, от которого выигрывают все: и вы, как девелопер, и город, так как получит красивое здание, и арендаторы, так как баланс «цена=качество» не нарушен».

Слайды из презентации Игоря Темнышева

 «Я бы хотел, чтобы в перспективе 3-5 лет в Санкт-Петербурге основным арендатором сохранился  IT-сектор. Для этого есть все предпосылки: сильная база, математическая школа и чувство патриотизма – многие талантливые ребята действительно хотят жить и работать в своей стране, приносить ей пользу, развивать эту сферу. Но чтобы это стало реальностью, недостаточно только строить офисы нового типа – нужно развивать экосистему в целом: качественное жилье, транспорт, сфера развлечений и т.д. Речь идет о высоком качестве жизни, в первую очередь», - сказал Игорь Темнышев.

Мария Мелёхина

Читайте также:

	Темпы экономического развития СНГ будут самыми медленными в мире – прогноз на 10 лет
	Какой готовый бизнес сегодня продается в Минске?
	Рынок офисов: аренда взлетит, а Минск станет раем для айтишников