Между Киевом и Минском: сравниваем рынок коммерческой недвижимости
В чем заключаются особенности рынка коммерческой недвижимости Беларуси и Украины, что будет происходить с арендными ставками в 2017 году, об интересе инвесторов, крупных сделках, потенциальном спросе и стагнации рынка, megapolis-real.by поговорил с директором компании UTG (Украина) Евгенией Локтионовой и учредителем агентства недвижимости ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП» (Беларусь) Кристиной Крупатиной.
 |
 |
| Евгения Локтионова | Кристина Крупатина |
По словам директора компании UTG Евгении Локтионовой, основное отличие украинского рынка коммерческой недвижимости от белорусского заключается в присутствии основных офисов ритейлеров. На украинском рынке уже работают такие бренды, как Inditex, New Yorker, Reserved, Crop House, Terra Nova, Caliopa, Mango и многие другие, Adidas и Reebok присутствуют своими головными офисами. По ее словам, отличия есть и в начислении арендной платы. В Украине уже давно используется смешанная система «базовая арендная ставка+% от оборота», а в Беларуси все еще работают на базовой арендной ставке. «У нас есть качественные торговые центры. В Беларуси они только начали появляться, а в Украине в 2016 году уже открылся первый 170-тысячный молл, а также ЦУМ в виде новой концепции «Галерея Лафайет», - сказала Евгения Локтионова.
Стагнация рынка
По словам учредителя агентства недвижимости ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП» Кристины Крупатиной, в 2016 году в Беларуси продолжилась стагнация рынка коммерческой недвижимости, и особенно остро это ощущалось в 1 квартале 2016 года, когда спрос был очень слабый. С лета 2016 года пошло определенное оживление со стороны спроса во всех сегментах коммерческой недвижимости. Потребление площадей выросло относительно 2015 года и 1 квартала 2016 года. Но повышение спроса никак не отразилось на росте арендных ставок и стоимости продажи.
В Украине напротив, стагнации рынка коммерческой недвижимости не наблюдалось. По словам Евгении Локтионовой, в 2016 году во Львове открылся ТРЦ Victoria Gardens, в Киеве открылся ЦУМ, New Way, 1 декабря 2016 года - Lavina Mall, то есть наблюдается движение. В 2017 году планируется открытие Smart Plaza, а также выход на рынок новых операторов– De Facto, Koton, Flo и многих других. То же самое касается и рынка арендаторов. «Одним из главных показателей 2016 года является значительное уменьшение вакантности в торговых центров до 5% по рынку. Это говорит о том, что ритейлеры развиваются, занимая локации, тем самым уменьшая свободные площади. Кроме того, активно начали развиваться украинские производители. Рынок движется, развивается, недвижимость строится», - сказала Евгения Локтионова.
Спрос
По мнению экспертов как на белорусском, так и на украинском рынках сегодня спрос существенно превышает предложение практически во всех сегментах коммерческой недвижимости.
«В стандартных предложениях во всех сегментах спрос превышает предложение. Но имеются объекты, в большинстве своем торговые, где уровень арендных ставок сохраняется высокий и спрос во много раз превышает предложение. Также можно констатировать отдельные офисные объекты с высоким спросом, где присутствует низкий уровень арендных ставок при высоком качестве помещений», - сказала Кристина Крупатина.
АРЕНДА ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МИНСКЕ
«По некоторым направлениям спрос сегодня превышает предложение. Есть целый ряд сетей, которые имеют желания и возможности открываться/расширяться, но для них нет свободных площадей. Это касается не только Киева, но и региональных объектов. Надеемся, что в 2017 году начнется движение (строительство новых объектов) по региональным объектам, таким как Днепропетровск, который потенциально готов. Так что в регионах предложение меньше, чем спрос со стороны ритейлеров», - сказала Евгения Локтионова (Украина).
Арендные ставки
Как белорусские, так и украинские эксперты сходятся во мнении, что падения ставок аренды на коммерческую недвижимость в 2017 году ждать не стоит. И 2017 год можно по праву считать годом арендатора.
«Именно арендаторы будут диктовать свои условия на белорусском рынке коммерческой недвижимости в 2017 году. Рост арендных ставок в будущем году сохранится на сегодняшнем уровне. Падения ставок не прогнозируется. Постепенно будут заполняться вакантные имеющиеся площади, а новые проекты так и останутся заморожены, либо их реализация будет на низком уровне», - сказала Кристина Крупатина.
СНЯТЬ ПОМЕЩЕНИЕ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ
«Особых изменений по арендным ставкам, думаю, в 2017 году не предвидится на украинском рынке. В максимально качественных торговых центрах с нулевой вакантностью, таких как Ocean Plaza, небольшой рост в пределах 10% произойдет, а в остальных – рост арендных ставок не ожидаем», - сказала Евгения Локтионова.
Отметим, что в Украине ставка аренды привязана к базовой величине+% от ТО, а в Беларуси ставка регулируется рынком и привязана к евро либо доллару.
Крупные сделки и инвестиции
На рынке Беларуси наблюдается существенное снижение интереса инвесторов к коммерческой недвижимости, в то время как в Украине ситуация обстоит ровным счетом наоборот.
Даже в сложные экономические времена инвесторы проявляли хороший интерес к коммерческой недвижимости Минска площадью от 1 тыс кв.м. (офисы, производственные помещения). Тем не менее, судя по данным Национального кадастрового агентства, интерес к покупке крупных объектов недвижимости, как и готовность развивать бизнес в Беларуси, у инвесторов планомерно снижается. Если за 9 месяцев 2012 года было совершено 1534 сделки купли-продажи крупных объектов недвижимости, то за аналогичный период 2016 года – всего 151 сделка.
А вот по словам Евгении Локтионовой, интерес зарубежных инвесторов в крупной коммерческой недвижимости Украины растет, несмотря на сложную политическую ситуацию в стране. «Спрос со стороны инвесторов вырос, так как все хотят сегодня купить по максимально выгодной цене», - сказала она.
ПАВИЛЬОНЫ, РОЛЛЕТЫ, КИОСКИ ДЛЯ ТОРГОВЛИ
Отметим, что в 2015-2016 годах состоялся целый ряд крупных сделок с коммерческой недвижимостью Украины. Официальной информации по суммам сделок нет, но если ориентироваться на неофициальные источники, то в 2016 году состоялась продажа контрольного пакета киевского бизнес центра «Парус» (в СМИ озвучивалась сумма $50 млн), ТРЦ «Arena Entertainment» ($40 млн), торгового центра «Пирамида» ($19-23 млн), а также ряда логистических комплексов.
Мария Мелёхина
Читайте также:
|
|
|
 |
|
 |
