Ваш регион - Минская областьНайдено: 81 объявление
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Ваш регион - Минская областьНайдено: 81 объявление
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Коммерческая недвижимость - Megapolis-real.by
Ваш регион - Минская областьНайдено: 81 объявление
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Каталог
недвижимости

Недобросовестный заказчик: варианты для защиты подрядчика (часть 1)

14:40 25.11.2019

 

Яковина Ирина Юрьевна,

юрист практики строительства и недвижимости

юридическая компания ООО «ЮС ИнвестЪ»


Строительство объекта длительный и трудоемкий процесс. При заключении договора и начале строительства стороны, как правило, не думают о возможных неблагоприятных последствиях и судебных спорах. Однако в новостных лентах часто можно встретить информацию о недобросовестном подрядчике или о том, что работы выполнены подрядчиком некачественно.

Но не во всех ситуациях виновным является подрядчик. Иногда именно заказчик нарушает принятые на себя обязательства: например, не принимает качественно выполненные работы, оттягивает сроки приемки работ, не подписывает соглашение для выполнения дополнительных работ, хотя в устной беседе согласен на их выполнение. В статье рассмотрим основные способы, которыми может, а иногда и должен воспользоваться подрядчик.

Подрядчику предоставленыдостаточно широкие возможности для защиты своих интересов. К таким способам относятся в т.ч.: приостановление работ; изменение цены работ; отказ от договора (в т.ч. во внесудебном порядке); удержание результата работ и др.

1 способ. Переписка, обмен документами.

Первоначальным шагом для любого подрядчика должно быть «наведение порядка» в документообороте. Так, чтобы у подрядчика была возможность в суде доказать свою позицию не достаточно лишь того факта, что документы (например, акты выполненных работ) были направлены заказчику. Обязательным является доказательство получения корреспонденции заказчиком. На практике сложности возникают при передаче информации по факсу или электронной почте.

Рассмотрим наиболее распространенные примеры из практики:

1. Заказчик настаивает, что не получал акты выполненных работ, но у подрядчика есть почтовая квитанция о получении заказчиком документов - суд удовлетворяет требование о взыскании стоимости выполненных работ.

2. Заказчик не передал подрядчику техническую документацию, необходимую для выполнения работ, наступил срок выполнения работ, и заказчик пытается привлечь подрядчика к ответственности за просрочку. Однако грамотный подрядчик при получении технической документации от заказчика настоял на проставлении даты передачи документации (тем самым зафиксировав просрочку). Соответственно, ответственность подрядчика за просрочку не будет наступать в силу того, что он в принципе в такой ситуации не считается просрочившим.

3. Рассмотрим еще один пример. На первый взгляд может показаться, что такая ситуация невозможна, однако такие случаи в т.ч. в судебной практике встречаются.

Заказчик не произвел полную оплату выполненных работ, и подрядчик утратил свой экземпляр договора. При этом заказчик утверждает, что договор у него отсутствует, также отсутствуют сведения о заключении договора с этим подрядчиком. Возникает законный вопрос, как сможет подрядчик обосновать наличие договорных отношений.

Практика исходит из того, что данный договор может быть признан заключенным в судебном порядке, при этом принимаются во внимание переписка с заказчиком, переговоры, последующее поведение сторон.

Из этого следует очевидный, но часто упускаемый сторонами вывод: общение с заказчиком строго в письменной форме с подтверждением факта приемки документов. Вручая документ нарочно необходимо указать должность и фамилию лица со стороны заказчика.

2 способ. Проверка полномочий  представителя.

Полномочия представителей заказчика должны подтверждаться документами в письменном виде (например, доверенность, копия приказа о вступлении в должность, копия протокола общего собрания). Не зная уполномоченное лицо, подрядчик не может передать должным образом на рассмотрение заказчику акты промежуточной приемки ответственных конструкций и освидетельствования скрытых работ, акты сдачи-приемки выполненных работ, и пр.

Так, если у представителя заказчика отсутствует соответствующая доверенность и (или) в доверенности не закреплено полномочие получать/подписывать документы, то обязанность подрядчика по передаче документов не будет исполнена.

Примеры на основании судебной практики: 

1. Между подрядчиком и заказчиком заключен договор, однако впоследствии заказчик настаивает на недействительности договора, т.к. такой договор подписан неуполномоченным лицом. По общему правилу, если договор действительно подписан таким лицом, то договор признается недействительным, и значит, между сторонами вовсе нет никаких договорных отношений. Подрядчик в таком случае может претендовать лишь на взыскание с заказчика неосновательного обогащения (что не всегда подлежит удовлетворению в суде), но никак не взыскание пени и прочих санкций в рамках договора.

2. Если у представителя заказчика отсутствовали полномочия для подписания акта выполненных работ, то по общему правилу отсутствует основание для оплаты выполненных работ. Однако необходимо учитывать действия заказчика по последующему одобрению факта подписания актов (справок).

Например, заказчик частично произвел оплату, имеется акт сверки расчетов - все это свидетельствует об одобрении действий по подписанию ПУД, и в суде подрядчик может ссылаться на такие обстоятельства для получения оплаты, даже если акты выполненных работ были подписаны неуполномоченным лицом.

3. По договору субподрядчик выполнил для генподрядчика СМР, однако работы не были оплачены. Генподрядчик пояснил, что требования субподрядчика являются необоснованными, т.к. предъявлены к оплате работы, которые по актам подписаны неуполномоченным лицом.

Суд удовлетворил требование истца (субподрядчика) и взыскал стоимость выполненных работ, т.к. выполненные работы были приняты генподрядчиком и по актам (подписаны руководителем генподрядчика) в том же объеме сданы заказчику, приняты последним и оплачены в полном объеме.

Следовательно, обязательно проверяйте полномочия представителя заказчика как на подписание договора, и так и на подписание всех иных документов, а особенно - актов выполненных работ. Ведь намного проще обезопасить себя сразу, чем потом думать какие доказательства предоставлять в суд.   

3 способ. Приостановление работ.

При строительстве объекта заказчик, например, не передает строительную площадку в установленный срок, не передает оборудование и материалы, документацию (в т.ч. проектную), задерживает выплату аванса и пр. Как следствие - подрядчик не выполняет свои обязательства в срок.

Законодатель предоставляет подрядчику сильный инструмент - приостановление работ. Дополнительно при заключении договора подрядчик может включить в договор обязательства заказчика, без которых исполнение договора невозможно и подрядчик также вправе приостановить выполнение работ, например, оплата аванса, передача разрешительной документации в полном объеме, освобождение строительной площадки третьими лицами.

Можно выделить две группы оснований для приостановления подрядчиком строительных работ.

1) Подрядчик обязан приостановить работы.

Обращаем внимание, что неисполнение данной обязанности влечет серьезные последствия для подрядчика, однако, несмотря на это упускается многими подрядчиками.

Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:

1) непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;

2) возможных неблагоприятных для заказчика и (или) подрядчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;

3) иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок (ст. 670 ГК).

Также подрядчик, обнаруживший в ходе строительства неучтенные в ПСД работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику и при неполучении ответа подрядчик обязан приостановить соответствующие работы (п. 3 ст. 698 ГК).

Следовательно, общее последствие для подрядчика, если не сообщил и не приостановил выполнение работ: подрядчик лишается права требовать оплаты выполненных дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков.

По нормам ГК, подрядчик вправе требовать оплаты только если докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства. Однако на практике такие случаи скорее редкое исключение, чем правило.

2) Подрядчик может приостановить выполнение работ.

Подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, если нарушение заказчиком своих обязанностей, в частности непредоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, их недоброкачественность и непригодность препятствуют исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок (ст. 672 ГК).

Рассмотрим наиболее распространенные примеры из практики: 

1. Заключен договор, по которому стоимость работ определена как неизменная (твердая). Представленные подрядчиком (истцом) акт и справка о стоимости выполненных работ превысили согласованную стоимость по причине выполнения дополнительных работ. Однако доказательств уведомления заказчика о необходимости выполнения дополнительных работ и приостановлении работ в случае неполучения ответа от заказника не представлено.

Исходя из этого, суд отказал во взыскании стоимости выполненных работ, т.к. работы не были приостановлены, доводы подрядчика (истца) о том, что работы фактически были приняты заказчиком по причине ввода объекта в эксплуатацию, признаны судом несостоятельными, поскольку ввод объекта в эксплуатацию не может являться фактическим изменением договора, т.е. согласованием дополнительных работ.

2. Заказчик обратился в суд с требованием о взыскании предусмотренной договором пени и штрафа, т.к. подрядчик не выполнил работы в срок. Однако в суде установлено, что просрочка передачи подрядчику ПСД составила 4 месяца, подрядчик направлял уведомление заказчику о приостановлении работ до получения ПСД в полном объеме. На основании этого, заказчику во взыскании с подрядчика пени и штрафа было отказано.

3. Заказчик обратился в суд с требованием о взыскании пени по договору подряда. При рассмотрении дела в суде, были установлены следующие обстоятельства:

  • в договоре стороны предусмотрели, что "при неисполнении заказчиком обязательств по договору в части оплаты, подрядчик вправе приостановить исполнение работ по договору";
  • заказчик не оплатил выполненные работы;
  • подрядчик уведомил заказчика о приостановлении им работы. 

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что подрядчик правомерно приостановил выполнение работ и у заказчика отсутствуют правовые основания для взыскания с подрядчика договорной неустойки за нарушение срока выполнения работ.

Соответственно, возникает вопрос. Как правильно приостановить работы, чтобы избежать претензий заказчика по просрочке сроков выполнения работ?

Мы можем порекомендовать для подрядчика следующий алгоритм действий:

  1. Выяснить к какой группе оснований относится вопрос приостановления работ - подрядчик «должен» или «может» приостановить выполнение работ.
  2. Письменно (с отметкой о вручении) известить заказчика об обстоятельствах, которые могут послужить основанием для приостановления работ.
  3. Выждать установленный срок для получения ответа от заказчика.
  4. Письменно (с отметкой о вручении) уведомить заказчика о приостановлении работ.
  5. Письменно (с отметкой о вручении) уведомить заказчика о необходимости исполнения встречных обязательств. В уведомлении обязательно указать на возможный срыв итогового срока выполнения работ, и какие именно обязательства должен исполнить заказчик.
  6. Зафиксировать дату исполнения заказчиком встречных обязательств (обязательно с приложением соответствующих документов).
  7. Для возобновления строительных работ получить письменное указание заказчика.

Продолжение читайте в следующей статье.


ООО "ЮС ИнвестЪ" оказывает услуги по вопросам получения разрешительной документации для начала, ведения строительства, а также юридическое сопровождение в строительной деятельности: см. здесь.

Актуальные предложения
Продажа / покупка офисной недвижимости
Борисов
397м2
2 898
руб. за 1 м2
Продажа / покупка торговой недвижимости
Борисов
350м2
2 115
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Воложин
60м2
0
руб. за 1 м2
Аренда офисной недвижимости
Фаниполь
21м2
12
руб. за 1 м2
Продажа / покупка торговой недвижимости
Дзержинск
117м2
2 221
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Смолевичи
163м2
69 808
руб. за 1 м2
Аренда офисной недвижимости
Борисов
397м2
21
руб. за 1 м2
Продажа / покупка торговой недвижимости
Копыль
140м2
1 109
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Слуцк
2455м2
303
руб. за 1 м2
Аренда офисной недвижимости
Молодечно
111м2
1 240
руб. за 1 м2
Продажа / покупка торговой недвижимости
Колодищи
86м2
3 194
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Станьково
960м2
349
руб. за 1 м2
Продажа / покупка торговой недвижимости
Верхмень
167м2
305
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Дзержинск
210м2
0
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Молодечно
111м2
1 240
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
г. Фаниполь
2300м2
550
руб. за 1 м2
Продажа / покупка торговой недвижимости
Нарочь
1000м2
133
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Фаниполь
2300м2
459
руб. за 1 м2
Продажа / покупка торговой недвижимости
Борисов
700м2
2 115
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Смолевичи
7800м2
163
руб. за 1 м2

Читайте также:

Актуальные предложения
Аренда торговой недвижимости
Опытный
620м2
23
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Фаниполь
42500м2
597
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Фаниполь
10м2
1 100
руб. за 1 м2
Аренда коммерческой недвижимости

Аренда помещений в Минской области

Аренда офисов

Аренда торговых помещений

Аренда складов и складских помещений

Аренда производственных помещений

Продажа коммерческой недвижимости

Продажа помещений в Минской области

Продажа офисов

Продажа торговых помещений

Продажа складов и складских помещений

Продажа производственных помещений

Купить бизнес в Минской обл.

Продажа СТО, автомойки, шиномонтажа

Продажа ресторанов, кафе, пиццерий, кофейн

Продажа салонов красоты, парикмахерских, соляриев, саун

Наверх