Недвижимость группы компаний: как избежать юридических ошибок

Зачастую необходимо распределить недвижимое имущество (изолированные помещения, капитальные строения) между коммерческими организациями из «группы компаний» в рамках одного бизнеса одних и тех же собственников.

Начиная от необходимости наличия у каждого из юридических лиц юр. адреса, и заканчивая фактическим размещением торгового объекта, производства, офиса и т.д. ‑ в особенности в сфере общепита, у строительных компаний и в IT секторе.

На представляющий интерес вопрос – не будут ли подобные сделки являться запрещенными законодательством (п. 2 ст. 644 ГК, п. 4 ч. 1 ст. 546 ГК), с вытекающими рисками установления факта ничтожности (ст. 170 ГК) и применения последствий недействительности сделки ‑  рассказал megapolis- real.by старший юрист юридического агентства «КлеверКонсалт» Антон Карпекин.

Популярный пример. ООО «А» и «Б» находятся в сфере ресторанного бизнеса, не имея между собой заинтересованности (различные составы участников, различное руководство). ООО «А» (применяет ОСН) арендует изолированное помещение у третьего лица, не осуществляя в нем деятельность.

ООО «А» передало помещение в безвозмездное пользование ООО «Б» (применяет УСН), которое необходимо ООО «Б» для ведения предпринимательской деятельности.

За счет простой и прозрачной цепочки договорных отношений достигается минимум 2 цели. Во-первых, все риски, связанные с помещением (начиная от неуплаты арендной платы, влекущее арест счета, принудительное исполнение и заканчивая прорывом водопровода и т.д.) не затрагивают непосредственно ООО «Б», которое продолжит осуществлять деятельность, в том числе погашая задолженность ООО «А».

Во-вторых ООО «А» берет расходы по арендным платежам на себе затраты, что актуальнее для ОСН, чем для УСН.

Применительно к такой ситуации, в законодательстве есть два основных запрета:

• Первый ‑ запрет коммерческой организации передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (п. 2 ст. 644 ГК);

Цель в исключении злоупотребления между собственниками и топ-менеджерами. Запрет достаточно понятный и сформулирован узко и направленно – поэтому, норма не запрещает:

• o передавать самим участником, руководителем и т.д. юридического лица, принадлежащее лично ему имущество в безвозмездное пользование самому юридическому лицу (т.е. обратная передача);
• o передавать коммерческой организацией имущество в безвозмездное пользование другим коммерческим организациям. Т.е. совершать подобные сделки как между самими компаниями вне зависимости от их «аффилированности» и совпадения состава участников, руководства, так с индивидуальными предпринимателями, которые параллельно могут являются участниками, руководителями в компании.

• Второй ‑ запрет на дарение за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 базовых величин, между коммерческими организациями (п. 4 ч. 1 ст. 546 ГК).

Договор, в котором одна сторона не получает встречного предоставления, независимо от его наименования, является договором с элементами дарения (п. 1 ст. 543 ГК).

При этом важно правильно толковать объект указанного запрета ‑ законодатель не сужает запрет только до «договоров дарения», а использует более общий критерий – понятие «дарения» в широком смысле, так как в предпринимательской сфере любое действие участников хозяйственного оборота должно быть направлено на извлечение прибыли.

Поэтому говорить сугубо об отличиях договора дарения и договора безвозмездного пользования – не вполне верно. Вопрос стоит шире, не несет ли договор безвозмездного пользования в себе признаки дарения, запрещенного п. 1 ст. 543 ГК?

Выделим ключевые черты, которые разграничивают безвозмездное пользование и дарение:

- предоставление тех же помещений в безвозмездное пользование не влечет перехода права собственности и, как следствие, не является отчуждением (дарением и т.д.). Договоры безвозмездного пользования не подлежат какой-либо гос. регистрации в кадастровых агентствах;

- хотя договор безвозмездного пользования не предполагает прямого встречного предоставления, он предусматривает обязанность ссудополучателя поддерживать помещения в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы по ее содержанию, если иное не предусмотрено договором (ст. 649 ГК)

- с момента передачи имущества при дарении договорные отношения сторон в этой части прекращаются, при безвозмездном пользовании с передачи имущества данные отношения только начинаются;

Поэтому собственник или иное лицо с правом на сдачу недвижимого имущества в безвозмездное пользование (например, арендатор в случае наличия согласия арендодателя) ничем не ограничен в реализации своего права (п. 1 ст. 644 ГК). Законодательство не содержит специального регулирования, препятствующего передачи объекта недвижимости ссудодателем ссудополучателю по договору безвозмездного пользования (гл. 36 ГК)

Так, по договору ссуды собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 210 ГК).

Отметим, что на текущий момент складывающаяся практика и позиция государственных органов совпадает с приведенной точкой зрения авторов. Исходя из ряда разъяснений государственных органов ‑ сутью дарения является передача имущества в собственность, а не предоставление имущества во временное пользование.

Так, полагаем, что предоставление одной коммерческой организацией недвижимого имущества другой коммерческой организации в безвозмездное пользование не является дарением по ряду вышеперечисленных причин. Заключение подобных договоров значительно упрощает осуществление правоотношений между коммерческими организациями, устраняя устаревшие конструкции оформления подобных отношений посредством указания «символической» арендной платы в договоре аренды и т.д.

А. В. Карпекин

старший юрист ООО «Юридическое агентство «КлеверКонсалт»