Подводные камни: покупаем недвижимость в стадии банкротства
На рынке коммерческой недвижимости сегодня сложилась непростая ситуация: все чаще на продажу выставляется множество объектов по привлекательной цене, отчуждаемые в процедуре банкротства или с обременениями. Как не потерять деньги, и выгодно купить такие объекты, а также, на что стоит обратить внимание в первую очередь, megapolis-real.by рассказала эксперт Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» Ирина Аноп.
- Часто продаваемые таким образом объекты обременены залогами банков, а их продавцы находятся в сложном финансовом положении. Встречаются и предложения о продаже объектов с публичных торгов в процедуре банкротства, - сказал Дмитрий Ковальчик.
- Про недостроенные объекты все понятно – нужно тщательно все проверять, иначе можно оказаться и без помещения, и без денег. Как же обстоят дела с недвижимыми объектами, которые продаются в процедуре банкротства? Много ли сейчас таких сделок, как они регулируются законодательством, о чем следует помнить покупателям?
- Все правильно, недвижимое имущество может быть приобретено также и у продавца, который находится в процедуре банкротства. К сожалению, стоит признать, что количество дел о несостоятельности (банкротстве) с каждым годом растет. И речь идет не только о «предприятиях-пустышках», у которых нет никакого имущества. В зоне риска также и субъекты, имеющие солидные активы, в том числе недвижимое имущество.
Одним из самых распространенных способов приобретения имущества в такой ситуации, является приобретение его с торгов. На втором месте – сделки по прямым договорам купли-продажи.
Купить недвижимое имущество можно как в период процедуры санации, которая устанавливается экономическим судом в отношении продавца недвижимого имущества[1], так и в период ликвидационного производства. При этом покупателю рекомендуется:
- Изучить исходную информацию о продавце на сайте bankrot.gov.by (решение о санации, об открытии ликвидационного производства, определения, объявление о торгах и т.д.).
- 2. Ознакомиться с протоколом собрания кредиторов, в соответствии с которым было принято решение о торгах и его начальной стоимости. Также обратить внимание на определение суда об утверждении начальной стоимости имущества, ознакомиться с независимой оценкой[2], удостоверится, что сняты аресты. В случае если снижалась цена, следует ознакомиться и с документами, подтверждающими данный факт: определением суда, если суд без согласия собрания (комитета) кредиторов снизил эту цену; протоколами собраний (комитета) кредиторов, в случае если снижение цены происходило по их решениям. Указанные выше документы можно получить у управляющего.
- 3. Учитывать отдельные законодательные положения, касающиеся форм проведения торгов. Например, продажа имущества должника в процедуре санации не допускается без проведения торгов, если иное не предусмотрено планом санации. Торги проводятся в форме аукциона, а если продавец является градообразующей или приравненной к ней организацией или оно входит в состав имущества сельскохозяйственной организации – в форме конкурса.
- 4. При приобретении недвижимого имущества по прямым договорам купли-продажи, покупателю также необходимо ознакомиться с рядом документов. Во-первых, с протоколом собрания (комитета) кредиторов о том, что торги не состоялись и принято решение о возможности продажи имущества путем заключения прямых договоров, о порядке и сроках продажи. Во-вторых, с протоколом собрания (комитета) кредиторов, которым могут быть утверждены условия купли-продажи, отличные от тех, что были указаны в объявлении о торгах. Наконец, следует удостовериться, что цена продажи по договору купли-продажи не ниже, чем цена, по которой оно выставлялось на последние торги.
Какие склады пользуются спросом арендаторов в Минске? Обзор реальных объявлений.
На практике встречаются и случаи, когда недвижимое имущество продавца не зарегистрировано. Другими словами, отсутствуют документы, удостоверяющие государственную регистрацию. Указ Президента Республики Беларусь «О некоторых вопросах правового регулирования процедур экономической несостоятельности (банкротства)» регулирует такие ситуации. Согласно положениям данного Указа приобрести незарегистрированное недвижимое имущество можно в ликвидационном производстве, когда на текущем (расчетном) счете продавца-должника отсутствуют – причем в течение тридцати дней, предшествующих дате принятия собранием или комитетом кредиторов решения об одобрении порядка и сроков продажи такого имущества – денежные средств в сумме, необходимой для оформления документов, удостоверяющих его государственную регистрацию. Перечень документов, которые необходимо предоставить сторонами договора, также устанавливается данным указом. При этом следует учитывать, что оформление такой сделки требует серьезной правовой проработки.
- Есть ли какие-либо нюансы в отношении налогов, на которые стоит обратить внимание в сделках по продаже/приобретению недвижимости, в том числе недостроенных объектов, сделок в процедуре банкротства?
Отвечает Алексей Король, адвокат, специалист по налоговому законодательству:
- В подобных сделках сторонам необходимо обращать пристальное внимание на формирование цены имущества в части ее соотношения с рыночными ценами на идентичное (однородное) недвижимое имущество. Так, при занижении или завышении цены сделки более чем на 20% от рыночных цен на дату приобретения или реализации недвижимого имущества, налоговые органы имеют право скорректировать цену реализации или приобретения – а это приведет к увеличению налогооблагаемой базы – и, как следствие, доначислить налог, подлежащий уплате в бюджет. Другими словами, если фактическая разница больше указанного порога (20%), налог от сделки исчисляется налоговым органом, как если бы цена продажи или приобретения была рыночной. Указанные правила получили название «нормы о трансфертном ценообразовании».
Готовый бизнес для женщин: 5 реальных предложений в Минске!
На практике такая ситуация приводит к экономическим потерям продавца и покупателя, ведь потребовать у покупателя доплатить или у продавца возвратить соответствующую разницу уже нельзя. Недоплата налогов также может являться основанием для привлечения к административной, а иногда и к уголовной ответственности.
Очевидно, что на практике не всегда очевидно, что именно следует понимать под рыночной ценой для объекта недвижимого имущества. Как следствие, продавцу и покупателю рекомендуется к моменту совершения сделки иметь действительное заключение об оценке недвижимого имущества. Такое заключение пригодится покупателю и в случае последующего оспаривания сделки, например как было указано в примере выше.
Мария Мелёхина
О покупке проблемных объектов (недостроенные здания, объекты с обременениями и т.д.) читайте в первой статье.
[1] Санация – процедура конкурсного производства, применяемая в целях обеспечения стабильной и эффективной хозяйственной (экономической) деятельности, восстановления платежеспособности должника (статья 1 Закона о банкротстве)
[2] При проведении аукциона (конкурса) по продаже государственного имущества должника независимая оценка такого имущества для определения его начальной стоимости проводится только государственными организациями, организациями, доля государственной собственности в уставном фонде которых составляет более пятидесяти процентов, осуществляющими в порядке, установленном законодательством, оценочную деятельность, а также организациями, созданными Белорусской торгово-промышленной палатой, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.
Читайте также:
