3-4 евро - достигли дна ставки аренды на производственные помещения в Беларуси
О ситуации на рынке производственных помещений Беларуси, а точнее зачаточном развитии рынка, ставках аренды и кризисных явлениях в данном сегменте, а также возможности развития схемы built-to-suit и потенциальном интересе иностранных инвесторов megapolis-real.by побеседовал с учредителем агентства недвижимости ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП» Кристиной Крупатиной.
По словам эксперта, на рынке производственных помещений Беларуси сегодня констатируется устойчиво растущий спрос на качественные «свежие» площади с серьезными требованиями к электрическим нагрузкам, санитарным нормам, вентиляции и прочему. Тем не менее, развития данного сегмента рынка не происходит, так как он находится в зачаточном состоянии. В основном рынок производственных площадей представлен в Беларуси старым госфондом и региональным СЭЗ.
Также спрос превышает предложение и на производственные помещения с низкими арендными ставками от 3 до 4 евро с НДС. И это очень странная позиция арендаторов, так как необходимо осознавать, что строительство производственных помещений требует гораздо больших вложений даже на стадии проектирования и является более сложным процессом, нежели строительство других объектов недвижимости. «Проекты индустриальной недвижимости пока практически не были затронуты девелоперами, поскольку складской рынок для них более прост и понятен. И что интересно, в Европе и СНГ доходность от этого сегмента выше, чем в складской недвижимости», - сказала Кристина Крупатина.
По ее словам в Беларуси сложился устойчивый стереотип, что в качестве производственных помещений можно использовать старые постройки складского типа, меняя их назначение. Поэтому на рынке спрос сформировался в двух направлениях. Первое направление сделали местные компании, которые используют старые дешевые производственные помещения часто из госфонда, либо меняют назначение построек складского типа под свои нужды. А второе направление «держат» современные промышленники, в основном это компании с иностранными инвестициями, которые строят заводы под свои требования в СЭЗ.
Фото: Примеры современных производственных площадей на рынке коммерческой недвижимости Минска.
Отметим, что как таковой классификации объектов складской и производственной недвижимости не существует. Требования зависят от производственного процесса, технологии оборудования и технологической цепочки. Стандартными критериями являются: удовлетворительное техническое состояние, высота потолков не менее 6 метров, необходимая электрическая мощность и наличие соответствующих инженерных коммуникаций.
- Какие факторы влияют на развитие рынка производственных площадей Беларуси?
- Рынок промышленной недвижимости сегодня является весьма инертным и находится в сильной зависимости от развития и стабильности экономики. Также существенным остается политический аспект, а именно оценка рисков инвесторов на вход в определенную страну.
- Проявляют ли интерес иностранные инвесторы к строительству новых производственных помещений в Беларуси?
- В 2016 году можно отметить определенный устойчивый спрос на строительство новых производственных помещений со стороны иностранных инвесторов. Но пока это больше похоже на «прощупывание» и подготовку к определенному движению относительно выхода на рынок или закрепления в виде обременения недвижимостью.
- Сколько ежегодно в РБ вводится в эксплуатацию площадей производственной недвижимости?
- Такой статистики нет. В основном новое строительство – это возведение объектов в СЭЗ самими промышленниками. Если и можно заявить рост возведения производственных помещений, то только в рамках строительства многофункциональных объектов.
- Как варьируется ценовой диапазон ставки аренды на производственные помещения? Дайте прогноз на 2017 год.
- Если это старые производственные помещения, то ставка сегодня составляет 2-3 евро с НДС. Арендная ставка для новых помещений с соответствием заявленным требованиям составляет от 4 до 6 евро с НДС. Тем не менее, сегодня в Беларуси есть и несколько новых объектов СТО грузовых авто, выполненных в соответствии со всеми современным требованиями, где ставка аренды доходит и до 9 евро с НДС.
Если говорить о будущих тенденциях на 2017 год, то падения спроса не предвидится, поэтому арендные ставки останутся стабильны. Что касается сделок купли-продажи, то здесь будет превалировать тенденция строительства под заказчика.
- Как затронул кризис рынок производственных помещений в 2015-2016 годах? В чем это выражается?
- Кризис отразился существенно как на производственных помещениях, так и на складских. Произошло сильное сокращение площадей небольшими производственниками и наблюдалось падение арендных ставок. Тем не менее, было достаточно крупных компаний, которые улучшили свои производственные площади взяв в аренду или приобретая новые современные площади.
- Как вы считаете, что будет происходить с рынком производственных площадей в 2017 году?
- Я не прогнозирую особого развития этого рынка в 2017 году. Могу предположить, что в новом году будет проявляться определенный интерес (именно интерес, а не спрос) со стороны иностранных инвесторов, конечной целью которого станет выход на рынок в будущем при благоприятной экономической и политической ситуации.
- Получит ли ближайшем будущем развитие схема built-to-suit — строительство объектов производственной недвижимости под потребности конкретного покупателя или арендатора? Можно ли назвать примеры?
- Да, со временем это станет стандартной формой освоения производственных площадей. Как таковых примеров нет. В основном это объекты, которые промышленники строят под себя. Есть несколько объектов современных СТО, но и там проектирование и строительство начиналось изначально без наличия заказчика, и лишь в процессе строительства появились потенциальные арендаторы. Поэтому финишный этап строительства осуществлялся уже под их требования.
Мария Мелёхина
Читайте также:
 |
|
 |
|
 |
